Sociétés Civiles Immobilières: professionnel ou particulier lors d'une acquisition immobilière?

L’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation bénéficie d’un délai de rétractation de 7 jours « à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte » (article L.271-1 du Code de la construction). En fonction de la réponse à cette simple question, les rôles et responsabilités de l'agent immobilier intermédiaire de la transaction (et/ou du rédacteur de l'acte), le vendeur et l'acquéreur changeront...

La question se pose de savoir si une Société Civile Immobilière (SCI) qui acquiert un bien immobilier à usage d’habitation bénéficie également de ce fameux délai de rétractation : en d’autres termes, quelle est la définition de la notion d’acquéreur non professionnel. Cette question est d’autant plus d’actualité que nombre de particuliers se lancent désormais dans l’acquisition au travers de ce genre de société.

La jurisprudence de la Cour de cassation a donc dû définir cette définition qui aura des conséquences notamment pour les professionnels de l’immobilier venant à intervenir dans les actes de vente (agences, notaires et autres intermédiaires). La qualification juridique dépend selon cette jurisprudence en fonction de l’objet social de la société civile immobilière. Ainsi, si l’objet social de la société civile immobilière consiste en l’acquisition, la construction, la gestion d’administration de tous biens…, la qualification d’acquéreur professionnel sera retenue : l’acheteur ne bénéficiera pas de plein droit du délai de rétractation.

En pratique, la grande majorité des SCI dispose d’un objet social large qui entrainera cette qualification. La jurisprudence de la Cour de cassation est constante sur ce point puisqu’elle considère que l’acquéreur sera considéré comme étant professionnel même s’il s’agit d’une SCI familiale pour l’acquisition d’une résidence secondaire sans but de revente : cette position a été prise car l’objet social de cette SCI était bien l’acquisition de biens immobiliers…

De plus en plus de conflits naissent lors des transactions immobilières : les agences sont souvent les victimes de cette jurisprudence et devront faire bien attention, dès lors qu’une société civile immobilière intervient dans l’acte. De même, si un particulier souhaite créer une SCI dans un but familial, il conviendra de bien valider l’objet social, faute de quoi une signature impulsive pourrait lui valoir une procédure en réitération de la vente…

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